2013年，我国城镇化率为53.37%，实际的人口城镇化率仅为35%左右，远低于2011年世界52%的平均水平。
被高估最大的是比利时，49%。中心地段的土地面积供应有限，而有钱人偏好中心地段。
作者是新加坡南洋理工大学经济系温思敏讲座教授 进入 黄有光 的专栏 进入专题： 债务危机 房价危机 。因此，即使上述关于亚太地区的债务预测正确，也不意味着亚太地区的债务相对于GDP的比例会增加。根据这文章的数据，相对于长期平均值，中国的房价相对其人均可支配收入，被低估37%。何况中国是以约7%或以上的速度发展，而日本是大约停滞。黄教授说，一些刚毕业的大学生，对住房的期望很高，希望马上就能买上自己的房子。
笔者也是在结婚四年后，一家四口才买了自己的房子，而且是向银行借了房款的90%，向大学的信用合作社借了其余的10%，自己只有买简单家具的钱。中国虽然经济发展迅速，但有很多问题，包括环境污染、分配不平均、贪污滥权、食品安全等，但笔者不认为中国有很大的房价泡沫。"银行又不敢像对实体经济一样向地方政府抽贷，谁敢啊。
以北京为例，截至2013年6月底，北京市本级和区县本级负有偿还责任的债务余额6496.32亿元，比2010年底增加3325.49亿元，年均增长33.23%。也就是说，如何还债、怎么还债，基本都是关起门来操作。" 压力 从流动资金来看，一线城市用每年的可支配财政收入去偿债是远远不够的。但仅仅依靠这些，想还本付息，是不够的。
中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌介绍，现在每年土地收入中，地方政府可自由支配收入的百分比是在逐步下降的。按照各地审计部门要求，2014年，北京要偿还1940多亿，上海是2200多亿，广州按广东省标准粗略计算也有近500亿要还，均不包括利息。
在众多地方政府的国有资产中，土地仍然是大头。经批准的国有资产经营收益和资产处置收益。按照地方政府性债务审计报告，北京在2014年要偿还有偿还责任债务1940.39亿元，而2013年北京市土地出让金为1829.02亿元，抛去出让成本后收入仅有592.8亿元，另外，由于土地出让收入被中央政府规定了诸多用途，整体可自由支配部分并不多，以出让金总额的20%计算，北京市土地收入中只有不到400亿可以用来偿债。 一线城市今年能完成既定的还债任务吗？也许能完成，但前提是，继续举债。
"现在地方政府发展经济上大项目时，除去中央的资金，还需要大量配套资金，不少还是需要举债。"一位熟悉北京财政状况的人士对经济观察报说。一位江浙地区财税官员告诉经济观察报，现存地方债务的利息平均应该在15%左右，截止2013年6月地方政府负有偿还责任的债务是108859.17亿元，也就是说每年的还款利息最低也应该有接近1.6万亿，"这还是没有计算担保债务和救助债务的情况下"。债务主体的自有资金和资产处置收益。
其他一线城市情况类似。"土地收益是还债的一个大块，另外北京的地铁、交通等负债以未来收益做抵押的，优质的融资平台可以产生效益自行还债，还有北京负有偿还责任的逾期债务率仅为0.14%，偿债能力较强。
还有就是融资平台产生的收益，最后一个就是救命用的借新债还旧债。一位熟知情况的财税系统人士称，除了政府预算外，还有一本政府性债务计划报告，但是现在大部分的政府性债务计划报告并不对外公布。
"上述江浙地区财政系统官员表示。在上述官员看来，2014年甚至几年内，除非是政府大规模变现手中除去土地之外的其他优质资产，不然还是只能依靠借新债还旧债。以上各种收益再加上偿债准备金，离地方政府偿还债务本息依然十分遥远。"财政部财政科学研究所副所长王朝才对经济观察报表示。这些城市2013年的公共财政收支基本平衡或略有结余，但土地出让金中可支配部分甚至不及还债总额的1/3审计署公布的34个重点城市截至2013年6月底，储备土地16.02万公顷。
同样是北京，2013年全市地方公共财政预算收入完成3661.1亿元，预算支出则完成3740.8亿元，仅是勉强达到收支平衡，基本很难动用财政收入来偿还地方政府性债务本息。财政预算安排的专项偿债资金。
在上述官员看来，2014年甚至几年内，除非是政府大规模变现手中除去土地之外的其他优质资产，不然还是只能依靠借新债还旧债。以2013年土地出让金按20%可自由支配部分计算，上海、广州分别仅能获得440亿和130亿左右的偿债资金来源，而上海 2014年要偿还的债务为1443.94亿元，广州市截至2013年6月政府性债务2865亿元，如果以整个广东省设定的2014年债务偿还比例17.4%来计算，则将近500亿。
"地方政府能够还债的收入很清楚，一是预算内资金安排，也就是税收和非税收入。"一位熟悉北京财政状况的人士对经济观察报说。
北京一马当先，土地收储债务达到3351亿元，占据债务总额的一半，上海土地收储债务也达到1590亿。远超2010年到2013年北京市财政收入10%左右的增长速度。一位江浙地区财税官员告诉经济观察报，现存地方债务的利息平均应该在15%左右，截止2013年6月地方政府负有偿还责任的债务是108859.17亿元，也就是说每年的还款利息最低也应该有接近1.6万亿，"这还是没有计算担保债务和救助债务的情况下"。2013年全国土地出让金虽然达到41250亿，但能够自由支配的部分约占20%，也就是说地方政府有8000亿左右的可支配资金，仅能偿还全部债务每年所产生利息的一半。
" 办法 除了省级预算中可以看到归还由财政部代发的地方债券外，大部分的地方政府性债务，在公开的预算报告中是看不到还债计划的，但并不代表没有计划。北上广如此，全国其他省市更不乐观。
" 压力 从流动资金来看，一线城市用每年的可支配财政收入去偿债是远远不够的。以上各种收益再加上偿债准备金，离地方政府偿还债务本息依然十分遥远。
一份2012年江苏省政府性债务管理暂行办法的通知显示，债务偿还资金来源分七类，分别是债务建设项目投入使用后的收益。法律法规规定的其他来源。
中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌介绍，现在每年土地收入中，地方政府可自由支配收入的百分比是在逐步下降的。二是政府性基金的土地出让收入，这个才是大头。 一线城市今年能完成既定的还债任务吗？也许能完成，但前提是，继续举债。在众多地方政府的国有资产中，土地仍然是大头。
该市财政局长说，压力大是肯定的，主要的压力在市县两级，其实这么多年，早就能够面对各种债务问题，每年偿还着利息，还本是绝对不太可能的，需要还本的时候一般都是继续贷款或者借款一次，将前面的债务本息还上，接着在将新的债务顺延。"一位东部省份市级财政局局长表示，但如何偿还，从现金流量来看，地方政府每年还利息都非常艰难，整体上来看不具有偿还本息的可能性，只能通过借新还旧的债务滚动，将雪球向后滚动。
也就是说，如何还债、怎么还债，基本都是关起门来操作。"现在地方政府发展经济上大项目时，除去中央的资金，还需要大量配套资金，不少还是需要举债。
"土地收益是还债的一个大块，另外北京的地铁、交通等负债以未来收益做抵押的，优质的融资平台可以产生效益自行还债，还有北京负有偿还责任的逾期债务率仅为0.14%，偿债能力较强。上述江浙地区财政官员说，现在不少地方政府还在储备土地，未来土地收益将会成为还债的主要来源，但土地储备在没有出让之前，本就是为收储土地而产生的债务。
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